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  「是时候该取消商品房预售制了。用你的钱,建你的房子,还烂尾了,这是对购房者的不公平。」内地经济学家、「泽平宏观」创始人任泽平立场坚定。他在个人账号上进一步阐述道:1998年房改时,全国缺房子、开发商缺钱,预售制是权宜之计,现在全国套户比超过1,从大开发进入存量时代,对购房民众不公平的预售制已经过时,该改为现房销售,「以后一手交钱、一手交房,天经地义」。

  对于「现房销售模式对房企不利」的观点,任泽平强调这是一种误读。「若取消预售制,并改为现房销售,开发商比拼的就不是五花八门、不知道能否兑现的营销手段,而是所见即所得的过硬产品质量和诚信,这才是对购房者最根本、最实质的保障,如此亦能极大提升开发商的建筑质量,实现良币驱逐劣币。」

  「当前房企日子确实难挨,但也是取消预售制的最佳时刻。」中南财经政法大学兼职教授谭浩俊亦持同样观点。在他看来,取消预售制,推行现房销售,让真正有资金实力的房企竞拍购地,才能保证不再出现项目烂尾等方面的问题,减少土地拍卖市场恶性竞争。对商业银行而言,预售制一旦被取消,其在向开发商提供资金时,也不会盲目发放贷款。

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  「今年包括合肥、北京、福州永泰县、济南等地多宗地块均提及现房销售,这也从另一个侧面提醒开发商拿地时要谨慎。」谭浩俊希望未来能有更多地方试行现房销售。

  「取消预售制并不可取!」植信投资研究院资深研究员马泓开宗明义地表达了不同的观点。「去年下半年,仅因部分地方收紧了预售资金的监管,就连个别经营稳健的房企都差点没扛住。若取消预售制,不管国企、央企,抑或是民企,都会增加暴雷风险。」马泓分析说,一方面,因部分房企出现债务违约,金融机构出于对资金安全的考量,或做出抽贷等行为,造成一部分原本没有问题的项目,也面临资金问题;另一方面,房企存量债务需要每年的销售回款来偿还,若取消预售制很可能引发销售回款的放缓。

  全面收紧恐加剧资金断链

  同时,取消预售制还容易引致供应断档,以及土地市场的大量流拍。马泓认为:「房企一旦缺乏资金支持,就会减少土地储备,进而延缓项目的开发进度。届时,将直接造成市场有效供应的急剧减少,打破当前市场供需平衡,甚至造成更多的土地流拍和更多项目的停工。」

  此外,预售制度下,房企通常会用购房者的资金建房,相当于获得了一笔无息贷款,一旦取消预售制,开发商必须通过其他渠道融资才能进行项目开发。马泓指出,据调查,即便是国企,三年开发周期的平均融资成本也高达15%,这部分成本最终必然转嫁至房价中,买房者的购房压力将因此增大。

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